新築や中古の戸建やマンションを購入する際、避けて通れないのが銀行の住宅ローンですよね。
ほんとんどの方が購入時に住宅ローンを活用すると思います。
住宅ローンですが、審査基準を把握しておけば「自分にあった住宅ローン選び」や「住宅ローンの審査の事前対策」が可能になります。
審査基準の内容によっては、お家を購入するもっと早い段階から知っておくとプラスに働くものもありますし、精神的にも安心できるでしょう。
ある程度想像できていた審査項目もあれば、逆に全く想像だにしていなかった項目も少なくありません。
専門的な知識を有しておいた方が良いケースもあるので、基準に関する情報収集はとても重要です。
ここでは、事細かな住宅ローンの審査項目や重視したいポイントをご紹介していきます。
▶【関連情報】本記事でご紹介する「銀行の住宅ローン」の審査基準と、 「フラット35」の審査基準は異なりますので、「フラット35」は以下の記事で詳しく解説していますのでご覧下さい。
●住宅ローンの順序は「仮申し込み」→「事前審査」→「申し込み」→「本審査」と進み、通ると「契約作業」→「融資」と進む
●審査基準には特に重要な「健康状態」「年齢」「年収」などのほかに、基準になり得るポイントも多数存在
●審査の際には様々な書類を準備しなくてはならず、中には用意に時間がかかるものも
●住宅ローンの審査基準がわかればあらかじめ準備ができ、対処しやすくなる
▼【関連情報】住宅ローンの審査基準に関連するあわせて確認すべきお役立ち情報
住宅ローンの審査が通らない！？審査に落ちた時のよくある原因をわかりやすく解説！
それでは以下で詳しく見ていきましょう。
この記事の目次
１，住宅ローン審査の順序について
まず最初に、住宅ローンの審査基準を知る上で理解しておきたいのが、「住宅ローンの審査の順序」についてです。
住宅ローン審査の順序を知っておくとよりスムーズに借入れに向けて動くことができます。
もちろん金融機関によって多少の違いが見られますが、流れを知れば「事前審査」、「本審査」それぞれの通過に向けて余裕が持てます。
「仮申し込み」→「事前審査」→「申し込み」→「本審査」
上記のような流れで進み、「本審査」を通過した場合には、「契約作業」→「融資」 と進んでいきます。
「契約作業」→「融資」
「事前審査」と「本審査」を実施する際に、それぞれの金融機関・保証会社が設けている審査基準に基づいて融資が不適当か判断されます。
住宅ローン審査というのは多額のお金を融資することになるので、一般的な借金の際には基準に含まれないような項目も重視される傾向にあります。
住宅ローンの審査の流れを把握しておく上で、もうひとつ頭にいれておきたいのが、「物件が決まってから住宅ローンを選んでるようでは遅い！」ということです。
その理由は、「希望の物件が見つかり不動産屋に申し込みをしてから、住宅ローンを決めるまで約1週間くらいしか時間がないため」です。
1週間で自分たちにピッタリとあった住宅ローンを選んだり、審査対策をするのは不可能です。そのため、不動産屋に言われるがままに住宅ローンを進められ、結果、住宅ローン選びで損をするようなことがあったり、そもそも住宅ローンの審査が通らなかったりします。
「物件申し込みしてから住宅ローンは考えたらいいわ〜」というのが、初心者が陥りやすい大きな間違いですので、必ずおさえておくようにしましょう。
２，特に重要度の高い住宅ローンの審査基準
それでは、ここから「住宅ローンの審査基準に関する具体的な項目」を見ていきましょう。
住宅ローンの審査基準には様々な種類のものがありますが、「特に重要度が高くて多くの際にチェックされる項目」と「それ以外の項目」の基準に分けられます。
金融機関にとって住宅ローンの回収ができなくなるというのは非常に困りますので、多種多様な角度から徹底的に審査がなされるでしょう。
まずは、「特に重要度が高くて多くの際にチェックされる項目」を見ていきましょう。
「健康状態」、「年齢」、「年収」、「勤続年数」、「連帯保証内容」、「返済負担率」、「雇用形態」、「債務状況」を特に重視する金融機関や保証会社が多くみられます。
（１）健康状態
健康を害してしまうと働き続けることが困難になるので返済も難しくなります。
ですからトップクラスに重視される審査基準です。
（２）年齢
年齢には完済時年齢と融資時年齢があり基本的にどちらも重視されるものの、特に完済時年齢はチェックされます。
完済時年齢が80歳をオーバーしていると借り入れが難しいと言われています。
（３）年収
返済の基本となる「収入状況＝年収」ですから、審査対象になることは間違いないでしょう。
（４）勤続年数
基本的には長ければ長いほど良いものの、1年以上あれば問題ないケースも多いです。
逆に転職してすぐなどは難しケースが多いです。
（５）連帯保証内容
連帯保証人がいるかいないかも審査対象になりますが、近頃は保証会社が用いられることも多くなっています。
（６）返済負担率
返済比率ともいい、年収額と返済額の割合を指します。
（７）雇用形態
正社員として働いている場合に強みを発揮し、逆に個人事業主などは通りにくいケースが多くみられます。
（８）債務状況
借金をしている場合には考慮されることもありますし、完済済みであっても遅延などしている場合は要注意です。
過去の借り入れで一度でも返済を忘れてしまったり、クレジットカードの分割払いやリボ払いの引き落としができないことになった経験があったりした場合は、全て個人信用情報で記録が残っていますので、ほとんどのケースで住宅ローンの審査は落とされると思って下さい。
個人信用情報が関係して住宅ローンの審査に落ちる場合については、以下の記事で詳しく解説していますので、必ず確認しておきましょう。
以上が、「特に重要度が高くて多くの際にチェックされる項目」ですので、お家を探しはじめた時からこのあたりの項目については、早めに確認して、事前の対策を考えておきましょう。
３，住宅ローンの審査基準になり得る可能性のある項目
次に、「その他の審査項目」についても見ていきましょう。
上記の審査項目は、金融機関が審査基準に定めていることが多いのですが、「雇用先規模」「家族構成」「国籍」「取引状況」なども基準に含まれることがあります。
（１）雇用先規模
必ずしも考慮されるわけではなく、一般的には規模よりも本人の年収や勤続年数がチェックされます。
（２）家族構成
一般的な家族構成であれば問題はありませんが、状況によって審査に影響を与えることもあります。
離婚経験があり、離婚して間もない状況で住宅ローンの審査に申し込むと落とされるケースもけっこうあります。
それは、審査する側が「養育費や慰謝料などの支払いがあるのでは？」という懸念点から出てくるものと思われます。
実際に私が営業マンをしていた時も離婚してあまり月日が経過していない方は、銀行の審査に通らないこともそこそこありましたので、このあたりの条件に該当する方は、事前にチェックしておきましょう。
（３）国籍
外国籍＝融資というわけではありませんが、国籍について考慮されることもあります。
（４）取引状況
住宅ローンサービスを利用する金融機関との取引状況も審査基準に含まれることもあります。
以上が審査基準になり得る可能性のある項目ですが、挙げきれないほどの項目があることも事実です。
４，審査の際に準備すべきものとは？
審査項目がわかれば、今度は「住宅ローンの審査の際に準備すべきもの」についてもふれておきます。
金融機関や保証会社による事前審査や本審査。これらの審査に際して必要とされる書類がいくつか存在しています。
事前審査の場合は本審査とは違い用意すべき書類は少ないものの、以下のものが必要です。
（１）住宅ローンの事前審査で必要なもの
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 収入確認書類
など
また購入予定の住宅に関する情報が記載された書類や建築も行う際には設計図などもあると良いでしょう。
（２）住宅ローンの本審査で必要なもの
事前審査を終えて本審査を受ける場合は、以下のものが必要です。
- 住民票
- 印鑑証明書
- 収入確認書類
- 本人確認書類
- 売買契約書
- 課税証明書
など
書類によっては準備に時間がかかることもあるので、早めに必要な書類を確認し手配しておくことが大切です。
住宅ローンの事前審査や本審査で必要になる書類については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にご覧ください。
５，住宅ローンの審査の際にマイナス要因となるポイント
それでは次に、「住宅ローン審査の際にはマイナス要因となってしまうポイント」についてお話します。
住宅ローン審査の際にはマイナス要因となってしまう主なポイントは以下の通りです。
（１）過去から現在にかけての借り入れ状況（個人信用情報）
過去に借金をして借入れの際に、遅延が生じている場合や債務整理経験のある場合は、一定の期間ローンが組めないと思っていただいてよいと思います。
借り入れ状況などの記録は、「個人信用情報」を審査機関が必ずチェックしますので、それに傷がある場合は、残念ながら基本は一定の期間、住宅ローン審査が通らないです。
これは、借金でなくても携帯電話端末の分割払いをきちんと行っていなかった…という人も同じなんです。
私が営業マン時代にも、携帯電話の端末料金の分割払いの引き落とし遅れなどは、結構多かったです。そして、それをご本人が認識していないケースも多く・・・。「個人信用情報を調べてはじめてわかった！」というケースが多かったです。
そのため、住宅ローンの事前対策としてまず最初にやるべきことは、ご自身（ローン契約をする方）の「個人信用情報」のデータを調べておくことが何よりも大切です。
代表的な信用情報機関は以下の２つを調べていただくとよいと思います。
- JICC=消費者金融、信販会社
- CIC=クレジットカード会社、信販会社
個人信用情報について詳しくは以下の記事でわかりやすく説明していますので、ご確認下さい。
そして、カードローンサービスの契約をしていると不利になってしまうでしょう。
そのため早めに解約をして準備を進めておきたいです。
（２）収入面
個人信用情報とあわせて重要なのが、やはり「収入面」です。
収入面は、住宅ローン審査に際して大きなポイントとなり、融資金額に対して年収が低いとマイナス要素になってしまいます。
住宅ローン審査でマイナス要素を作らないためには、支払うべきものは期限までに支払うようにしましょう。そして、収入に関してもお家の購入を考え始めた時から、夫や妻それぞれ単独の収入で審査に申し込むのか、夫婦の収入を合算して審査に申し込むのかなど、事前に住宅ローンの借り入れ可能額のシミュレーションをしたり、住宅ローンの専門家に相談したりして、しっかり計画しておくことをおすすめします。
６，押さえておきたい住宅ローン審査のポイント
次に、「住宅ローンの審査において押さえておきたいポイント」をご紹介します。
住宅ローンを利用した際、その住宅には返済が完了するまでの間、抵当権が設定されることになります。
▶参考情報：「抵当権とは？」その意味がわからない方は以下をご覧下さい。
ということは、その物件の担保評価価値の高さも審査におけるポイントになるでしょう。
担保評価が高ければ住宅ローンで融資してもらえる金額もそれに比例して高まり、逆に担保価値が低い場合は審査に通らない、金利が高く設定されるといったこともあります。
住宅を購入する際や建築する際には、その物件が持つ担保価値の高さを意識するようにしましょう。
そしてさらに押さえておきたい審査のポイントとしては、金融機関や保証会社はそれぞれ違った基準を有しています。
ですのではじめに申し込んだ住宅ローン審査で落ちた場合であっても、次に申し込む住宅ローンサービスには通る可能性もあります。
ただ前述した「借入状況」や「年収」をはじめ「健康状態」などの重要項目が理由の場合は、難しくなるので注意が必要です。
７，事前準備を行っておくことが何より大切！
最後に、「事前準備を行っておくことが何より大切であること」についてご説明しておきます。
事前準備でもっとも大切なのが、前述したとおりですが「個人信用情報の開示」です。
それにより自分でも把握していなかった金融事故を知ることができますし、早めに知ることによって事前準備が行いやすくなります。
ただ直近（約5年以内）で、個人信用情報に傷があった場合は、基本的には住宅ローン審査はどこも通らないと思って下さい。
その他にも、借金返済は完了しているものの債務整理をしていた場合など、一定期間信用情報が掲載されるのでその間は審査は通りません。
このようなケースでは、あらかじめ把握しておくことによって「あと〇年で解除されるだろうからその他も準備を進めておこう」と考えられます。
上記のように、住宅ローン審査の項目として挙げられる多くのポイントが、それをクリアするためには時間を擁します。
勤続年数は急に積み上げることはできません。
個人信用情報も最低5年は消えません。
それに加えて、代表的な審査基準でもある健康状態なども事前に生活改善などを行って対策をとるようにしましょう。
このように、住宅ローンの事前対策は、書類などは比較的揃えやすいですが、実は本当に重要な審査基準に関係してくるものは時間がかかるものばかりなので、とにかく早めに事前準備を実施しておかれることをおすすめします。
８，まとめ
住宅ローンの審査基準は多岐にわたり、金融機関や保証会社によっても差があります。
そして、希望の物件が見つかりいざ申し込みをしたら、住宅ローンを決めるまでは約１週間ほどの短い時間しかありません。
こんな短期間で住宅ローンの事前対策ができるはずがありません。損をせず正しく住宅ローンを選んで審査をクリアするためには事前対策ありきなんです。
「健康状態」、「年齢」、「年収」、「勤続年数」が代表的ではありますが、それらの他にも数十ほどの審査項目が存在しています。
あらかじめ審査基準を知っていれば「勤続年数」や「雇用形態」、「健康状態」などをはじめ、様々な審査項目に関する個人事情における事前対策を行うことも不可能ではありません。
事前審査と本審査では審査基準も違えば、必要になる書類も違ってきます。
書類の中には準備に手間や時間がかかるものも少なくないため、早い段階で基準やポイント、必要書類の把握を行っておきましょう。
９，【関連情報】
住宅ローンの審査基準に関連する、その他の読むべきお役立ち情報
今回の記事では、「住宅ローンの審査基準」について初心者向けにわかりすく解説してきましたが、住宅ローンの審査については、他にも知っておくべき情報があります。
この段落では、今回の記事に関連して、必ず読んでおくべきお役立ち情報を以下でまとめてご紹介しておきますので、現在、住宅ローンのお勉強をされている方は必ず確認しておきましょう。
住宅ローン関係のお役立ち情報
銀行の住宅ローンについてやフラット35の住宅ローンについての詳しい情報も他の記事で解説していますので、以下で、気になる銀行があればあわせてご覧ください。
都市銀行
・「三菱UFJ銀行の住宅ローン」について詳しい解説記事はこちら
・「三井住友銀行（SMBC）の住宅ローン」について詳しい解説記事はこちら
信託銀行
・「三井住友信託銀行の住宅ローン」金利、審査、団信、口コミなど徹底解説！
・「三菱UFJ信託銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説！
ネット銀行
・「イオン銀行の住宅ローン」金利、審査、主な特徴などわかりやすく解説！
・「新生銀行の住宅ローン」金利、審査、評判や安心パックについて徹底解説！
・「楽天銀行の【金利選択型】住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説！
・「ジャパンネット銀行の住宅ローン」金利、審査、手数料、団信など徹底解説！
地方銀行
・「関西みらい銀行の住宅ローン」金利、審査、団信、評判を徹底解説！
・「東京スター銀行の住宅ローン」金利、審査、団信など徹底解説！
フラット35
・「ARUHI（アルヒ）フラット35の住宅ローン」審査・金利や評判などわかりやすく徹底解説！
・「楽天銀行のフラット35（35S）」金利、審査、団信など住宅ローンを徹底解説！
・「住信SBIネット銀行のフラット35」（保証型と買取型）」金利、審査など住宅ローンを徹底解説！
※「フラット35」が何かわからない方は、以下をご覧下さい。
記事作成日：2019年03月27日
記事作成者：希野 通貴
